Парламентские слушания на тему «Совершенствование способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве: цели законодательной реформы и пути ее реализации»

22.05.2017

 

22 мая 2017г.  в Государственной Думе РФ прошли парламентские слушания на тему «Совершенствование способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве: цели законодательной реформы и пути ее реализации», посвященные обсуждению правительственного законопроекта № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Мероприятие было организовано Комитетом ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям под председательством Николая Николаева. В нем приняли участие Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, депутаты Государственной Думы, члены Совета Федерации, представители органов государственной власти субъектов РФ, бизнеса, науки, кредитных, страховых и общественных организаций.

Законопроект был разработан и внесен в Госдуму 1 апреля 2017г. Правительством РФ по Поручению Президента РФ в рамках осуществления мер по защите граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов.

На заседании была дана оценка возможных положительных последствий внедрения законопроекта для участников рынка долевого строительства, а также указаны основные недоработки документа. Главной мерой для обеспечения гарантий дольщикам является создание специального фонда, из средств которого будет возможно компенсировать потери, возникшие из-за невыполнения обязательств застройщиков, по договорам долевого участия в строительстве.

Председатель Комитета ГД Николай Николаев: «Понимая всю серьезность предстоящей работы над этим законопроектом, мы сегодня собрали представителей всех участников рынка, чтобы наряду с положительными моментами, отраженными в законопроекте, обсудить и вопросы, требующие решения, – в частности, обеспечение абсолютной прозрачности и безопасности сохранения и использования тех средств, которые будут накоплены в фонде, а также вопросы наделения Министерства и фонда новыми полномочиями по регулированию деятельности застройщиков.  

Поэтому, поддержав основную концепцию и идею законопроекта, нам необходимо начать работу надо всеми рисками, которые уже сегодня видят участники рынка.

Сомнений относительно необходимости создания фонда ни у кого не возникает. Но многие важные вопросы в законопроекте пока не отражены. Например, не установлен размер взносов застройщиков создаваемый фонд. Нам необходимо предусмотреть механизм формирования и управления фондом, определить порядок установления размера обязательных отчислений и порядок расходования средств, а также проанализировать способы контроля за деятельностью по управлению таким фондом. У нас огромная страна. Как мы будем оценивать риски при выборе того или иного застройщика на местах? Каким образом будут оцениваться эти риски?

Перед первым чтением нам нужно получить четкое представление о размере взносов, а при подготовке законопроекта ко второму чтению мы предлагаем создать рабочую группу, чтобы устранить выявленные пробелы и недостатки в тексте законопрокта.

И еще. Важным является и тот аспект, что новый законопроект не решает с уже обманутыми дольщиками. Об этом нам предстоит поговорить отдельно. Поручения Президента по вопросам защиты прав граждан – участников долевого строительства мы должны выполнить».

В ближайшее время на сайте Комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям будут опубликованы Рекомендации по законопроекту.

 Стенограмму парламентских слушаний можно скачать здесь

Презентацию к выступлению Генерального директора АО «АИЖК» Александр Плутник можно скачать здесь

Дополнительно о слушаниях читайте здесь

 


 

РЕКОМЕНДАЦИИ

парламентских слушаний на тему

«Совершенствование способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве:

цели законодательной реформы и пути ее реализации»

 

 

 

 

Обсудив внесенный Правительством Российской Федерации в Государственную Думу законопроект № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий появление нового механизма обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства, рассмотрев особенности формирования и управления создаваемого в его рамках компенсационного фонда долевого строительства, в том числе порядок установления размера обязательных отчислений (взносов) в такой фонд, а также оценив возможные риски его деятельности, участники парламентских слушаний отмечают следующее.

Предложенный Правительством Российской Федерации новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства способен оказать положительное влияние на развитие строительной отрасли и усилить приток средств граждан на рынок долевого строительства, объемы которого, по оценкам участников слушаний, сегодня составляют 1,5 трлн руб. Его запуск позволит предотвратить дальнейший рост числа обманутых дольщиков и будет способствовать повышению социальной стабильности.

Вместе с тем, по мнению участников слушаний, представленный законопроект нуждается в серьезной доработке в связи с наличием значительного числа замечаний. Кроме того, он не позволяет решить проблемы граждан-участников долевого строительства, которые уже пострадали от действий недобросовестных застройщиков, что является социально значимым вопросом. 

Участники парламентских слушаний обозначили, что предложенная организационно-правовая форма юридического лица, учреждаемого для управления компенсационным фондом долевого строительства, не соответствует публично-правовому характеру реализуемых им функций и противоречит требованиям гражданского законодательства Российской Федерации в отношении состава его учредителей и порядка формирования имущества.

Возражения у участников вызывают также положения законопроекта, допускающие непрозрачное расходование средств компенсационного фонда, в том числе право  фонда определять порядок предоставления средств компенсационного фонда, а также использовать часть доходов от размещения средств компенсационного фонда на финансирование текущей деятельности.

Участниками слушаний  было указано, в частности, на целесообразность закрепления на законодательном уровне оснований для заключения фондом договоров займа и договоров пожертвования с юридическими лицами, претендующими на получение средств компенсационного фонда для достройки объектов незавершенного строительства.

Недостатком законопроекта является также отсутствие в нем положений, предусматривающих процедуру отбора застройщиков, претендующих на получение средств компенсационного фонда в виде займа для достройки объектов незавершенного строительства.

Наряду с этим обращает на себя внимание отсутствие в законопроекте норм, позволяющих осуществлять эффективный контроль за деятельностью организации, управляющей средствами компенсационного фонда. Так, если в отношении государственных корпораций, а также государственных и публично-правовых компаний, учрежденных Российской Федерацией, сегодня действуют законодательные требования о порядке закупки товаров, работ и услуг, о ежегодной публикации отчетов об использовании имущества, о контроле за их деятельностью со стороны Счетной палаты Российской Федерации и иных государственных органов, то в отношении создаваемой организации аналогичные нормы законопроектом не предусматриваются.

Вопросы у участников слушаний вызывает также расширение  полномочий Минстроя России как контролирующего органа. Это обусловлено тем, что законопроектом предлагается заменить судебный порядок приостановления деятельности застройщика по привлечению средств дольщиков на административный – по решению контролирующего органа. Такой порядок способен усилить административное давление на бизнес, так как наделит чиновников контролирующего органа правом внесудебного приостановления деятельности застройщика, лишив его возможности равноправного и состязательного рассмотрения вопроса о приостановлении деятельности.

Значимые риски для участников рынка представляет правовая неопределенность в отношении размера обязательных отчислений, уплачиваемых застройщиками в компенсационный фонд. Так, законопроектом предусмотрена возможность ежегодного повышения базовой ставки в связи с прогнозируемой недостаточностью имущества, составляющего компенсационный фонд. Законопроект не устанавливает также предельный размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, наделяя соответствующими полномочиями Правительство Российской Федерации.

В результате расходы застройщиков по уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд могут оказаться существенно выше нынешних расходов, связанных со страхованием их гражданской ответственности и получением банковского поручительства. Неопределенность размера обязательных отчислений застройщиков способна существенно затруднить для них планирование и реализацию инвестиционных проектов. Кроме того, издержки застройщиков, связанные с уплатой повышенных взносов в компенсационный фонд, очевидно, будут переложены ими на участников долевого строительства, в результате чего граждане будут из своего кармана оплачивать риски деятельности участников строительного рынка.

В отношении предлагаемого механизма обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства, у участников слушаний, возник также ряд вопросов, связанных с достаточностью средств компенсационного фонда, возложением  на государство всей ответственности по обязательствам застройщиков перед дольщиками, возложением на добросовестных участников рынка бремени исполнения обязательств недобросовестных застройщиков, наделением некоммерческой организации монопольными полномочиями по допуску строительных компаний на рынок долевого строительства, а также критериями их отбора.

С учетом состоявшегося обсуждения участники парламентских слушаний рекомендуют:

Государственной Думе:

1) рассмотреть проект федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в первом чтении после представления Правительством Российской Федерации в Государственную Думу проекта методики расчета размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, в том числе базового тарифа и его обоснования, а также информации о планируемом предельном проценте цены договора участия в долевом строительстве, определяющем максимальный размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд;

2) учесть при доработке законопроекта, что система обязательных отчислений в компенсационный фонд, возлагающая издержки по наполнению данного фонда на всех застройщиков, должна предоставлять им правовые способы защиты от недобросовестных участников строительного рынка;

3) оценить обоснованность создания организации, управляющей средствами компенсационного фонда, в организационно-правовой форме фонда с учетом того, что предоставляемые ей функции являются по своему содержанию публично-правовыми.

4) предусмотреть в законопроекте наличие правил использования средств компенсационного фонда, поскольку иное (в том числе передача указанных полномочий Правительству Российской Федерации) допускает принятие произвольных решений в сфере долевого строительства, а также нестабильность правового регулирования соответствующих вопросов, что не может гарантировать соблюдение прав и интересов граждан - участников долевого строительства;

5) не поддерживать предлагаемое законопроектом безусловное и бесконтрольное использование неопределенной части средств компенсационного фонда на финансирование осуществления функций и полномочий управляющей им организации исходя из того, что средства компенсационного фонда имеют целевое назначение, связанное с защитой прав участников долевого строительства;

6) обеспечить четкий и ясный с правовой точки зрения характер норм законопроекта о порядке расчета размера взносов в компенсационный фонд и о порядке инвестирования временно свободных средств компенсационного фонда, позволяющий участникам долевого строительства прогнозировать потенциальный объем их роста и контролировать судьбу внесенных в компенсационный фонд целевых взносов;

7) с целью исключения случаев нарушения прав и интересов граждан, принявших участие в долевом строительстве до момента создания компенсационного фонда рассмотреть возможность распространения действия законопроекта на всех граждан-участников долевого строительства, с учетом анализа реализации Правительством Российской Федерации поручения Президента Российской Федерации Пр-1520 от 3 августа 2016 г. в части возмещения ущерба пострадавшим гражданам;

8) предусмотреть в законопроекте четкий механизм преодоления случаев недостаточности средств компенсационного фонда, которые, очевидно, могут возникать (предусмотренное законопроектом в этих случаях повышение раз в год базовой ставки не может считаться достаточным исходя из предварительной оценки возможного объема компенсационного фонда и потенциальных выплат пострадавшим гражданам - участникам долевого строительства);

Правительству Российской Федерации:

представить в Государственную Думу до рассмотрения законопроекта в первом чтении проект методики расчета размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, в том числе базового тарифа и его обоснования, а также информацию о планируемом предельном проценте цены договора участия в долевом строительстве, определяющем максимальный размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд.

 

 

 

 

Написать об этом в Вконтакте Написать об этом в Facebook Написать об этом в Twitter Написать об этом в LiveJournal